Simula tu hipoteca en 2 minutos
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Comprar una segunda vivienda suele requerir una planificación financiera distinta a la de una vivienda habitual. Es posible financiar la operación con una hipoteca, pero los bancos acostumbran a ser algo más prudentes y el porcentaje que prestan suele ser inferior.
Como referencia, mientras que para una vivienda habitual algunas entidades pueden llegar aproximadamente al 80 % de financiación, en una segunda residencia es frecuente encontrar porcentajes alrededor del 60-70 %. Esto obliga a disponer de más dinero ahorrado para cubrir la parte del precio que no financia el banco, además de los impuestos y gastos asociados a la compra.
Los requisitos para pedir una hipoteca para segunda residencia dependerán también de tus ingresos, estabilidad laboral, endeudamiento, ahorro y de si ya estás pagando otra hipoteca. Saberlo antes de empezar a buscar inmueble ayuda a ajustar el presupuesto y evita plantear una compra que después resulte difícil de financiar.
Una segunda residencia es una vivienda que compras sin intención de convertirla en tu domicilio habitual.
Puede ser un apartamento en la costa, una casa para pasar los fines de semana, una vivienda en tu lugar de origen o cualquier inmueble que utilizarás de forma ocasional.
Para el banco esta diferencia importa. Si ya dispones de una vivienda habitual y vas a comprar otra, el riesgo de la operación se analiza de manera distinta y es habitual que la entidad reduzca el porcentaje máximo que está dispuesta a financiar.
No significa que conseguir la hipoteca sea especialmente complicado. Significa que tendrás que demostrar que tu economía puede asumir cómodamente la nueva operación.
No existe una lista cerrada que sirva para todos los bancos. Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo y dos operaciones aparentemente similares pueden acabar recibiendo propuestas diferentes.
Aun así, hay varios aspectos que prácticamente siempre tendrán peso.
El banco necesita comprobar que tus ingresos permiten asumir la futura cuota sin comprometer demasiado tu economía. No se fija únicamente en cuánto cobras. También valorará la estabilidad de esos ingresos, el tipo de contrato, la antigüedad laboral o profesional y, en el caso de autónomos, la evolución del negocio y la documentación económica disponible. Tener unos ingresos elevados ayuda, pero no compensa necesariamente un nivel de endeudamiento excesivo o una situación financiera poco estable.
Si ya estás pagando una hipoteca, un préstamo personal, el coche o tienes otras financiaciones, esas cuotas forman parte del análisis. La entidad estudiará cuánto dinero sale cada mes de tu economía para pagar deudas y añadirá a ese cálculo la futura cuota hipotecaria. Como referencia, suele buscarse que el conjunto de las cuotas mantenga una proporción razonable respecto a los ingresos netos del hogar. Un nivel de endeudamiento cercano o superior al 30-35 % puede reducir el margen disponible, aunque la decisión final dependerá del perfil y de los criterios de cada entidad. Si quieres profundizar en este punto, en nuestra guía sobre qué mira el banco para conceder una hipoteca explicamos los principales factores que se analizan antes de aprobar una operación.
Aquí suele estar una de las principales diferencias frente a la compra de una vivienda habitual. Si una entidad financia, por ejemplo, el 70 % del precio, tendrás que aportar con fondos propios el 30 % restante. A esa cantidad hay que añadir los impuestos y gastos derivados de la compraventa. Por este motivo, disponer de ahorro suficiente puede ser incluso más determinante que conseguir una cuota mensual asumible.
Tener ya una hipoteca no impide solicitar otra. Lo que necesita comprobar el banco es que puedes pagar ambas sin asumir un riesgo excesivo. Revisará la deuda pendiente de la primera vivienda, su cuota mensual, tus otras obligaciones financieras y el patrimonio disponible. También tendrá en cuenta tu historial de pagos y la información financiera que pueda consultar durante el estudio de la operación.
No existe un porcentaje obligatorio para todas las entidades.
En el mercado actual es habitual encontrar financiación para segunda residencia situada aproximadamente entre el 60 % y el 70 %, aunque la cifra final dependerá de la entidad, del comprador y del inmueble. Algunos bancos publican actualmente máximos del 70 % para este tipo de operaciones.
Eso supone una diferencia importante frente a muchas hipotecas destinadas a vivienda habitual, donde puede encontrarse financiación de hasta aproximadamente el 80 %.
Además, el porcentaje puede calcularse sobre el precio de compra, el valor de tasación o el menor de ambos valores, según los criterios de la entidad. Por eso una tasación inferior al precio acordado puede obligarte a aportar más dinero del que inicialmente habías previsto.
Veámoslo con un ejemplo sencillo.
Imagina que quieres comprar una segunda residencia de 200.000 € y consigues una hipoteca que financia el 70 %.
La operación podría quedar aproximadamente así:
Precio de la vivienda: 200.000 €
Financiación del 70 %: 140.000 €
Aportación con tus ahorros: 60.000 €
A esos 60.000 € todavía habría que sumar los impuestos y gastos relacionados con la compra.
Como orientación, reservar aproximadamente otro 10-15 % permite hacerse una primera idea del capital que puede ser necesario, aunque la cifra final variará según la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o de segunda mano y las características concretas de la operación.
En una vivienda de 200.000 €, eso supondría aproximadamente otros 20.000-30.000 €.
Por tanto, en este ejemplo estaríamos hablando de disponer aproximadamente de:
80.000-90.000 € de ahorro.
No es una cifra válida para todos los casos. Si consigues un porcentaje de financiación superior, necesitarás aportar menos capital. Si la financiación baja al 60 %, ocurrirá exactamente lo contrario.
Para entender cómo se calcula este tipo de ahorro puedes consultar también nuestra guía sobre cuánto dinero necesitas para comprar una casa.
Hay cuatro diferencias que conviene tener claras antes de empezar a comparar hipotecas.
En vivienda habitual es posible encontrar operaciones que llegan aproximadamente al 80 %. Para segunda residencia, lo habitual es encontrar porcentajes más bajos, frecuentemente alrededor del 60-70 %.
Al financiarse una parte menor del precio, necesitas aportar más dinero con recursos propios.
Por eso una persona puede tener ingresos suficientes para pagar cómodamente la cuota de una segunda vivienda y, sin embargo, no disponer todavía del ahorro necesario para realizar la operación.
También pueden existir diferencias en los plazos.
Hay entidades que permiten hasta 30 años para vivienda habitual pero reducen el máximo en segunda residencia.
Un plazo menor implica normalmente una cuota mensual más alta para un mismo capital financiado.
Si ya estás pagando otra vivienda, el banco tiene que comprobar que tus ingresos pueden asumir ambas obligaciones.
Eso hace que el estudio del endeudamiento, el ahorro disponible y la estabilidad de los ingresos tenga todavía más importancia.
Puede estudiarse.
El 70 % no es un límite legal ni una regla que tengan que aplicar todos los bancos. Es una referencia frecuente en las ofertas de segunda residencia, pero cada entidad decide qué porcentaje puede conceder después de analizar el riesgo.
Un perfil con ingresos elevados y estables, poca deuda, ahorro, buen historial financiero y una operación bien planteada puede tener más margen de negociación.
La vivienda también influye. El precio de compra, la tasación, su ubicación y la facilidad con la que podría venderse en caso de necesidad forman parte de la valoración.
Por eso no conviene asumir de entrada que todas las entidades ofrecerán exactamente las mismas condiciones.
Supongamos que pagas actualmente 650 € al mes por tu vivienda habitual y que la nueva hipoteca tendría una cuota de 550 €.
El banco no analizará únicamente esos 550 €.
Tendrá en cuenta los 1.200 € mensuales de ambas hipotecas, además de cualquier préstamo, financiación o deuda que exista en ese momento.
Después comparará esas obligaciones con los ingresos netos del hogar y con el resto de tu situación financiera.
También puede influir cuánto capital queda pendiente en tu primera vivienda. No es lo mismo tener una hipoteca recién contratada que disponer de un inmueble prácticamente pagado y con un patrimonio considerable acumulado.
Por eso dos compradores con el mismo sueldo pueden obtener respuestas muy distintas.
Es frecuente encontrar porcentajes de financiación alrededor del 60-70 % para una segunda residencia, aunque cada entidad aplica sus propios límites y analiza individualmente la operación. El porcentaje final también puede depender del precio de compra y del valor de tasación.
Dependerá del porcentaje que financie el banco. Si obtienes una financiación del 70 %, necesitarás aportar inicialmente alrededor del 30 % del precio de la vivienda con tus propios fondos y disponer además de dinero para impuestos y gastos.
En una vivienda de 200.000 €, por ejemplo, solo la parte no financiada serían aproximadamente 60.000 €.
Sí. Tener una hipoteca activa no impide contratar otra. El banco estudiará conjuntamente las cuotas de ambas operaciones, tus demás deudas, los ingresos y la estabilidad de tu situación financiera para comprobar que el nivel de endeudamiento sea asumible.
Puede haber operaciones en las que se estudie una financiación superior a los porcentajes habituales, pero no debe darse por hecho. Dependerá del perfil económico, de la entidad, de la tasación y de las características de la compra.
Antes de descartar o dar por segura una determinada financiación, conviene estudiar el caso concreto.
Puede serlo. Algunas entidades establecen plazos máximos inferiores para segunda residencia. En ofertas actuales pueden encontrarse, por ejemplo, máximos de 25 años frente a 30 años para vivienda habitual.
Comprar una segunda vivienda suele exigir más ahorro y, en muchos casos, una financiación diferente a la de una vivienda habitual. Conocer de antemano cuánto puede financiarte el banco y qué aportación necesitarás te permite buscar inmueble con un presupuesto mucho más realista.
En INTERTECA realizamos un estudio hipotecario gratuito y sin compromiso para analizar tu perfil, valorar las opciones de financiación disponibles y estudiar la operación antes de presentarla a las entidades.
Si estás pensando en comprar una segunda vivienda, puedes conocer nuestro servicio de hipoteca para segunda residencia y estudiar tu caso antes de tomar una decisión.
